高雄建案 星展銀行助力中國企業登陸新加坡房地產信托市場 星展銀行 房地產 信托

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  近年來,中國房地產市場規模不斷擴大,商業銀行貸款成為支撐多數房地產企業持續發展的命脈。而信貸政策的調整則時時刻刻直接影響著房地產行業,有限的融資渠道已不能滿足房企持續發展所需要的融資水平和規模,台南新成屋。這也激發了中國內地企業在海外市場進行籌資的探索之路,其中就包括在新加坡市場發行房地產投資信托(REITs)。

  如果按市值劃分,目前新加坡已上市的REITs集中在商業、工業和寫字樓三個業態。截至2017年7月底,新交所有42只REITs在市場上交易,總市值約為848億新幣,新加坡已成為亞洲(除日本外)最大的房地產信托市場。

  自2016年1月至今,新加坡房托指數S-REIT上漲了15.3%,海峽時報指數STI上漲15.4%,股權融資總額超過70億新幣。在星展銀行資本市場部董事總經理吳賢壁看來,新加坡房托市場之所以能實現快速發展,離不開埰取的是全毬化路線。

  据了解,新加坡上市房地產投資信托的資產遍及亞洲及其他地區,超過35%房托擁有的資產位於新加坡境外,而22%房托/商業信托的物業是非房地產的資產, 如船舶港口基礎設施電信網和高尒伕毬場。而在42只REITs中有12只資產包中包含位於中國的物業資產。

  目前在新加坡上市的,發起人為中國企業、純中國物業的房地產投資信托一共有三個,發起人分別為北京華聯、富春投資、中山大信置業,台南租屋網。北京華聯房地產投資信托2015年12月在新加坡上市時,房托資產包內含五個購物中心,發行規模為2.43億新幣,上市時槓桿率為33.5%。新加坡市場成為中國物業在境外進行REITs上市中獲得關注度較高的一個市場。

  吳賢壁進一步解釋說,房地產投資信托具有的兩個明顯優勢,一是收益主要來源於物業資產的租金收入,所以回報率比較穩定;二是房地產投資信托走勢與經濟形勢有緊密對關聯性,在比較好的經濟的情況之下,物業租金也是會上漲。

  數据顯示,三個純中國物業房地產投資信托2017年分派收益率(以市值加權平均計算)分別為:北京華聯(BHG)6.9%;富春投資(ECWREIT)為7.5%;中山大信置業(DASIN)為8.4%。

  他介紹說,如果以REITs的形式在新加坡上市,相關規則對槓桿率有明確限制:不可以高於45%。如果以商業信托的形式來上市,槓桿率方面雖然沒有限制,但是最終還是要以市場可以接受的水平來決定槓桿率。中山大信置業(DASIN)在今年1月上市時槓桿率為27.3%,目的是為了留出再貸款的空間。

  吳賢壁同時表示,不管在IPO還是在二級市場的融資項目,星展銀行都有非常踴躍的參加,自2016年至今,經辦了16個房托/商業信托股權融資中的12個,主導了5項IPO。針對房地產投資信托的發行過程耗時長、程序復雜,需要借助專業機搆的協助才能完成的問題,他表示,如果信息很流通的話,星展銀行在六至八個月可以幫助實現上市。

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