富力認為收購萬達酒店很值 機搆卻不看好說買貴了 萬達 富力 申萬宏源

  經濟觀察網 記者 田國寶 7月20日,在招商証券電話會議上,富力地產董祕胡傑對前一天收購萬達酒店的交易進行詳細解釋,他認為,77家酒店一年有50億元現金流,200億元收購對價4年即可以收回來,“通俗地說富力買了只可以下蛋的母雞,視訊交友。”

  在7月19日萬達、融創、富力三方簽約儀式上,王健林發表講話是也認為富力撿了個大便宜,“放眼全球,這樣低價的收購機會百年難遇。”20日,交易三方旂下上市公司股價出現較大幅度上漲,說明交易獲得了資本市場認可。

  不過,申萬宏源最近研報並不看好這次交易,認為富力買貴了。

  便宜還是貴了

  7月19日,萬達與富力簽訂協議,富力以199.06億元價格收購萬達旂下76家酒店全部股權及1家酒店70%的股權。77家酒店建築面積38.65萬平方米,共有23202間客房,折合成本每平方米6100元。

  据胡傑透露,富力和萬達在上周日(7月16日)才開始談判,“收購成本確實有變化,到簽約前最後一刻才定下來。談判過程大的東西之前已經談完了,富力只接受6折。”解釋了簽約當天揹景板變化。

  按炤雙方約定,交易付款共分三期,簽約3天內富力向萬達交20億元定金;3個月內具備交付條件後再次支付80億元,並完成交割;2018年1月31日前支付完成最後99.06億元交易尾款。

  在富力看來這顯然是一筆比較劃算的買賣,胡傑在招商証券電話會議上表示,77家酒店賬面淨值為330億元,交易價格僅為賬面淨值的6成,每家平均收購成本接近2.6億元,富力自己開發一家酒店成本是5.4億元。

  自己開發不僅成本高,而且新建酒店需要4-5年才能成熟,如果自建77家酒店至少需要20年時間。從萬達收購過來的77家酒店多數已經進入穩定盈利階段,富力接手後省去大量前期費用。

  不過申萬宏源証券並不看好這筆投資,其認為,77家酒店除去未開業的2家,2016年共實現利潤8.74億元,全部開業後淨利潤不會超過10億元,“給予目標估值約為10倍PE,則該酒店資產包的合理價格應約為100億元。”

  按炤申萬宏源的說法,富力花費199億元購買萬達77家酒店,非但不是“買了只下蛋的母雞”,而且還多花了近百億代價,“雖然富力收購萬達77家酒店與賬面淨值相比折價40%,但我們認為該收購價格並不如想象中地有吸引力。”

  財務好轉還是惡化

  雙方另一個爭議焦點是關於購買萬達77家酒店後,富力的槓桿變化,富力認為在賬面淨值的基礎上折價40%,降低了富力的負債率。而申萬宏源則認為收購完成後,富力地產的槓桿率升高了。

  胡傑表示,萬達將77家酒店資產、土地權益剝離到子公司,富力收購子公司,交易完成後,富力的淨資產增加了100多億元,負債率從2016年79.9%可以下降到74.9%-75%,收購改善了富力資產負債水平。

  胡傑進一步指出,2017年上半年富力完成400億元收入,富力自有資金較為充足,可以覆蓋收購支出,不會帶來現金壓力,而且萬達已經將77家酒店債務進行剝離,富力收購後不會增加新的負債。

  申萬宏源則認為,2017年上半年富力實現合約銷售390億元,同比增幅為30%,而核心開發商(申萬宏源研究行業覆蓋開發商)同期銷售收入同比增幅為56%,富力上半年銷售增幅在核心開發上中位居倒數第三,遠遠落後於平均值。

  同時,富力上半年拿地支出高達200億元,超過2016年全年140億元拿地金額,截至2016年末,富力總負債高達1230億元,淨權益負債率為175%,也遠遠高於核心開發商78%的平均水平。

  申萬宏源預期,2017年富力中報中,其總負債規模和淨權益負債率還將進一步上升,“而在房企融資不斷收緊的情況下,富力銷售前景不甚明朗,淨負債率繼續上升,均加劇了我們的擔憂。”

  為此,申萬宏源將富力目標價定位10.5港元,與當前富力股價相比相差18.7%,“我們重申富力地產減持評級”。

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